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Bauträger

Die CHM Immoholding GmbH ist ein gewerblicher Bauträger. Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das die Erstellung von Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb zum Gegenstand hat. Wesentlicher Aspekt der Bauträgertätigkeit (im Gegensatz zum Bauunternehmer) ist, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum am Grundstück und dem darauf erstellten Gebäude verschafft.

Der Bauträger baut mit eigenem bzw. finanziertem Geld auf eigenes Risiko (Bauherrnfunktion). Nach Verkauf einer Einheit erhält er Abschläge vom Käufer auf bereits erbrachte Leistungen (Grundstückskauf, Erstellung des Rohbaus etc.) nach strengen Auflagen des Gesetzgebers und der Makler- und Bauträgerverordnung. Hier liegt ein wesentlicher Unterschied zum Bauunternehmer vor, welcher auf fremden Grundstück eine Bauleistung erbringt, und dafür Abschlagszahlungen vom Kunden erhält, die sich am Bautenstand orientieren.


Bauträger in Österreich

Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger sind unter dem Oberbegriff Immobilientreuhänder zusammengefasst (gemeinsame Bestimmung für die Antrittsvoraussetzungen, gemeinsame Interessensvertretung). Der Begriff des Bauträgers findet im österreichischen Recht unterschiedliche Anwendung:
  • im Sinne der Gewerbeordnung (§ 117 Abs. 4 GewO)
  • im Sinne des Bauträgervertragsgesetzes (§ 1 Abs. 1 BTVG)
  • im Sinne der Salzburger Wohnbauförderung (= Subjektförderung) § 6 (1): gemeinnützige Bauvereinigungen nach dem WGG, Baugewerbetreibende, Immobilienmakler und Bauträger im Sinn der §§ 99, 117 und 149 GewO 1994

Gemäß § 117 GewO (1994 idF Novelle 2002, geändert BGBl 2008) wird der Tätigkeitsbereich des Bauträgers in Abs. 4 - als die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben - beschrieben:
  • Neubauten und durchgreifende Sanierungen
  • Auf eigene oder fremde Rechnung
  • Verwertung der Gebäude

Treuhandschaft Der Bauträger handelt ähnlich einem Treuhänder. Für den Bauträger besteht daher keine Freiheit mehr in der Verwendung der Baugelder. Wenn er für eine Mehrzahl von Erwerbern tätig ist, ist der zur Optimierung des Bauvorhabens in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht verpflichtet - Optimierungsverpflichtung.


Gesamtverantwortung

Der Bauträger trägt die umfassende unteilbare Verantwortung für das Gesamtbauvorhaben. Die Tätigkeit des Bauträgers sowie seine Verantwortung für die Realisierung des Bauvorhabens in allen Aspekten ist als umfassend zu betrachten.


Der Bauträger
  • veranlasst die notwendigen planerischen Arbeiten sach- und zeitgerecht
  • beauftragt die Ausführungsleistungen
  • leistet die Finanzierung, die rechtliche und wirtschaftliche Obsorge besorgt die rechtliche Sicherstellung für die künftigen Nutzer
  • kontrolliert alle Baubelange in rechtlicher, wirtschaftlicher, kostenmäßiger und qualitativer Hinsicht
  • haftet letztlich seinem Kunden gegenüber als direkter Vertragspartner uneingeschränkt für alle Belange des Baues, auch für Fehler im Bereich seiner Auftraggeber (Möglichkeit des Regress).
  • konzentriert sich auf seinen eigenen Wirkungskreis. Die Funktion des Bauträgers endet nicht mit der Fertigstellung und Übergabe des Bauwerks an den von ihm Betreuten, seinen Kunden, sondern reicht darüber hinaus: Er hat dafür zu sorgen, dass die rechtliche Ordnung hergestellt wird und seinem Kunden die vereinbarte Rechtsstellung verschafft wird sowie insbesondere, dass die Gewährleistung ordnungsgemäß abgewickelt wird. Es besteht Konfliktpotential bei gleichzeitigem Status als Bauausführender und/oder Gebäudeverwalter. Die Verwertung und Vermarktung des Bauvorhabens selbst bringt keine nennenswerten Kollisionsprobleme.


Leistungen des Bauträgers

Der Bauträger veranlasst folgende Tätigkeiten bzw. führt diese selbst durch:
  • Grundstücksbeschaffung samt Prüfung der Projektvoraussetzungen
  • Projektentwicklung und Entwicklung des Bau- und Nutzungskonzeptes
  • Planungsphase der Projektentwicklung
  • Projektsteuerung
  • Baureifmachung
  • Baubetreuung


Die Leistungen des Bauträgers lassen sich durchaus auch als Baumanagement zusammenfassen – in organisatorischer, kaufmännischer und gesamtwirtschaftlicher Hinsicht.


Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

In einer umfassenden Novelle trat das BTVG zum 1. Juli 2008 in Kraft. Ziel des BTVG ist der Schutz der Konsumenten, welche ihr Objekt von einem Bauträger vor Fertigstellung erwerben und dafür erhebliche Geldmittel im Voraus bezahlen. Gleichzeitig trägt das BTVG aber auch dem Interesse des Bauträgers Rechnung, indem die Vorfinanzierung durch den Erwerber grundsätzlich weiterhin zugelassen wird. Das BTVG ist dann zwingend anzuwenden, wenn der Erwerber (Konsument) vertraglich verpflichtet wird, vor Baufertigstellung und Übergabe des Objekts zur Sicherung der Verschaffung der vereinbarten Rechtsstellung mehr als EUR 150,00 pro m² Wohnnutzfläche an den Bauträger oder an Dritte zu bezahlen.

Das BTVG ist auch dann anzuwenden, wenn allein die Zahlungen für Grunderwerbsteuer, Vertragserrichtungskosten, Gemeindeabgaben für Aufschließung, an Versorgungsunternehmen für die Herstellung der entsprechenden Zu- und Ableitungen und vor allem direkte Zahlungen an vom Bauträger vorgegebene Professionisten in Summe den vorangeführten Betrag erreichen bzw. übersteigen.

Unter Bauträgervertrag (§ 2 (1)) versteht man einen Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandsrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasing an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräume.

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